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　　在住房租赁赛道 ，一股新的力量正在崛起——地方国资。

　　日前
，北京市国资委控股企业首创集团，宣布将长租业务作为城市发展板块的核心战略方向 ，计划两年内管理规模达到3万间
，“十五五 ”期间管理规模达到5万间 。同时，4家银行合计提供600亿元长租房专项授信额度
。

　　其他城市也涌现出更多国资“入局者
”。今年4月 ，业内TOP30集中式长租公寓企业，累计开业房源量共145.7万间
，其中地方国企系占比提升至27% 。

　　过往几年，长租公寓行业经历了数次起伏 ，传统规模驱动的扩张模式面临挑战
，一些运营及管理失控的企业被出清
。与此同时，我国长租市场依然存在结构性缺口 ，机构化渗透率较低
，各路资本对长租公寓的热情攀升。

　　对地方国企而言，布局长租住房除了商业考量 ，也是立足宏观战略层面的决策
，即通过加大保租房供给力度，缓解新市民、青年人等重点群体的阶段性住房困难 。

　　地方“国企系”力量崛起

　　长租公寓尤其是集中式公寓赛道 ，正上演一场“有增有减 ”的行业洗牌。

　　中指研究院数据显示
，2026年4月，我国TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为145.7万间 ，期内部分民营长租企业继续关停“包租
”模式门店
。

　　与此同时，在长租公寓这个赛道
，地方“国企系”开业规模保持增长，今年4月在TOP30企业开业规模中的占比提升至27% ，“首创和园 ”新晋上榜。

　　首创和园是首创集团旗下的长租房品牌
，由首创城发负责运营，主要提供保障性租赁住房及长租公寓服务 。目前已在北京 、上海
、天津、青岛等城市布局22个项目 ，管理房源规模超1.3万间
，综合出租率在95%以上
。

　　日前，首创集团更是正式官宣 ，旗下长租住房业务将全面提速
，计划2年内管理规模突破3万间，“十五五
”期间规模达到5万间 ，打造北京长租住房第一品牌。同时
，全面实施“重资产+轻资产+REITs”三轮驱动发展模式 。

　　根据规划，首创集团在“十五五 ”期间 ，长租房业务计划投资总规模超200亿元
。

　　在长租公寓这个相对长周期 、微利的行业，为何还有企业在加大布局？

　　对首创集团这家地方国企而言
，这是其地产业务整合后转型的重要一步。早在2021年，上市房企首创置业正式退市 ，首创城发成为集团新的房地产业务平台
，并提出“城市开发、城市运营
、城市更新
”三大主业方向 。

　　如今，首创城发运营的长租业务全面提速 ，被业内视为其从不动产开发正式转向住房运营
，聚焦保障性住房、长租住房等领域，打造白领公寓 、蓝领公寓等产品；以“小开发
、大运营、好服务”为方向 ，推动企业向运营驱动转型
。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶告诉第一财经
，对于地方国企而言，布局长租赛道并非单纯的商业考量 ，也是践行国企社会责任的直接体现
，通过加大保租房供给力度，切实缓解新市民 、青年人等重点群体的阶段性住房困难。

　　另一方面 ，这也是盘活城市存量资产的关键举措，通过将存量闲置或低效利用的资产转化为保租房房源
，既能促进房地产去库存，又能优化保租房供给结构 。在城市“抢人大战 ”背景下 ，地方国企构建的“一张床
、一间房、一套房”多层次租赁住房体系
，已成为城市降低居住成本 、完善公共服务配套的重要载体
。

　　克而瑞长租表示，从核心城市的集中式公寓市场看 ，目前国企系租赁品牌已成为重要供给主体。其中
，武汉国企市占率达78%；成都
、上海国企品牌数量多、房源规模大，市占率分别达45% 、34% ，处于强势参与地位；杭州
、广州、北京国企房源体量偏小
，市占率均不足15%，仍然有提升空间 。

　　市场存在结构性缺口

　　地方国企发力长租公寓业务 ，一方面是加大保租房供给 、践行国企责任的举措；另一方面
，从市场化角度看，长租公寓行业同样存在政策及市场机遇。

　　曹晶晶对第一财经表示 ，从市场容量看，长租公寓市场依然存在“结构性缺口
”
。

　　结合第七次人口普查数据看
，2020年我国城镇租赁家庭户超过6000万户，而截至2026年4月 ，TOP30长租企业管理房源仅200万间左右
，其中开业规模不足150万间，行业机构化渗透率与海外成熟市场相比存在较大差距。

　　仅以北京市场为例 ，首创城发集团党委副书记、董事
、总经理徐锴表示
，北京的新市民和青年群体的规模超过520万人，对应的租住需求至少200万套 。不过在供给端 ，大量的房源供给来自小业主、个体出租人
，机构化租赁占比未超过20%
。

　　租房需求端也在发生明显变化。曹晶晶表示，当前 ，“95后” 、“00后 ”成为租房主力
，对居住品质
、社交空间和服务的要求更高，对高品质集中式长租公寓的偏好较为突出 ，进一步放大了市场的“结构性
”供给缺口 。

　　从政策环境看，2025年《住房租赁条例》正式施行
，《“十五五”规划纲要》也强调“规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业 ”
。在政策引导下 ，资金支持、政策红利等资源正在进一步向合规主体集中。

　　此外
，随着租赁住房公募REITs迈入常态化发行阶段，住房租赁领域“私募基金+全周期信贷支持+公募REITs
”的全周期金融闭环已初步形成 ，清晰的退出路径与相对稳定的分红预期
，正驱动各类机构积极布局长租资产 。

　　因此曹晶晶认为，尽管当前行业竞争压力有所上升 ，但长租公寓的商业模式已趋于成熟
。从成本角度来看
，近几年存量住宅 、商办等物业价格回落至合理区间，对拥有低成本资金的机构而言 ，当前正是低价收购优质资产的窗口期。

　　徐锴认为
，不动产领域正处在非常关键的转折点 。过去十年，行业依赖的是增量开发 ，但如今不动产逻辑正在回归本质，更关注稳定的现金流创造能力
、能否带来长期的可持续回报
。长租房业务不再只是补充选项
，而是值得深耕的赛道。

　　他还表示，越来越多的长期资本 ，也开始把长租房作为核心配置方向
，去年全国租赁住房大宗交易规模突破150亿 。综合来看，行业在变、资本在进 、政策在推 ，这几个力量叠加在一起
，长租房行业正迎来前所未有的机遇期。

　　不过，相较于主打提供保租房的地方国资企业 ，房企或其他市场主体打造的长租公寓
，当前依然要处理好低效资产对盈利的影响
。

　　曹晶晶表示，当前保租房已成为集中式长租公寓供应的重要组成部分 ，其大规模入市平抑了市场租金
，但一定程度上也给市场化长租机构带来竞争压力。过去主流的“包租赚差价”模式难以为继，未来能支撑企业盈利的 ，一是精细化运营带来的效率提升，二是增值服务贡献的增量收入 。

　　她认为
，对市场化长租机构而言，应转向轻资产托管为主 ，通过品牌输出
、管理输出收取服务费
，规避租金差价波动风险；避开低价内卷，聚焦市场化高品质公寓、家庭式长租等细分领域；主动对接政策 ，将部分房源纳入保租房体系
，享受税收减免等政策红利
。总体而言，市场化长租机构需摒弃价格战思维 ，通过“轻资产 、差异化
、精细化 ”的发展路线实现盈利突围。

（文章来源：第一财经）